전세 사기 유형과 예방법

 

 

최근 전세 사기 뉴스가 매일 빠지지 않고 등장하고 있습니다. 안 그래도 힘든 시기 천원도 헛으로 쓰면 안 되는 상황에 전세 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 온다면 절망적일 것입니다. 전세사기는 20~30대 사회 초년생 위주로 전국적으로 확산하고 있습니다.  하지만 전세 사기는 누구에게나 일어날 수 있습니다. 전세 사기의 수법과 그 예방책에 대해 알아보고 이런 일이 절대로 일어나지 않기를 대비해야겠습니다.

전세 사기 유형

 

매매가보다 높은 전세가로 갭투자 하는 방법

이는 전세 사기의 대표적인 경우로, 신축 빌라와 같이 시세를 정확히 파악하기 힘든 주택 유형에서 자주 나타납니다. 매매가보다 높은 가격으로 전세를 놓고 그 전세금으로 다른 곳에 투자를 반복적으로 하며 돈을 들이지 않고 여러 주택을 사는 것입니다.

이 경우는 부동산 상승장에서는 수익을 주겠지만 하락장이 되면서 세입자들에게 보증금을 돌려주지 못하는 경우가 생겨버립니다. 최근 일어나고 있는 사건들이 이런 경우가 많습니다. 

 

 

임대인이 변경되는 경우

신축빌라에 첫 임차인으로 부동산 전세 계약을 체결하는 경우 생길 수 있습니다. 건물이 준공되면 임차인은 최초로 건축주와 계약을 체결합니다. 그 이후 건축주는 건물을 다른 사람에게 매도를 하게 되는데, 새로운 집주인은 보증금을 돌려줄 여력이 없는 경우도 있습니다. 이런 경우 임차인은 새 집주인에게서 보증금을 받지 못하고 또 최초로 계약을 한 임대인인 건축주에게 청구를 하자니 계약은 끝난 상황이게 됩니다.

 

 

대항력 발생 시점 관련 법의 허점 이용

임차인의 대항력은 주택 점유 및 전심 신고를 모두 완료한 그 다음날 0시부터 생깁니다. 그런데 근저당권 설정 등기 같은 경우는 등기가 이루어지는 그 당일부터 효력이 발생합니다. 그래서 만약 근저당권과 전입신고가 같은 날이 이루어지는 경우라면 세입자의 대항력이 보증금 반환 우선순위에서 후순위가 됩니다. 이런 경우가 되었을 때 집이 경매로 넘어가게 된다면 보증금 반환이 어려워지게 될 수 있습니다.

 

 

이중, 다중 계약

집주인이 아닌 공인중개사가 사기를 치는 경우입니다. 공인중개사가 임대인에게는 월세계약을 체결한다고 하고 임차인과는 전세 계약을 해버리는 이중 계약을 합니다. 이렇게 되면 중간에 공인중개사가 보증금을 챙기게 되고 나중에 임차인이 임대인에게 전세보증금을 반환해 달라고 해도 계약상에는 월세 계약으로 되어 있어 보증금 전액을 받기 어려워지는 상황이 생깁니다.  

또 집 한채를 여러 임차인과 다중계약으로 사기를 치기도 합니다. 부동산 전세 계약 전에는 다른 이와의 임대차 사실을 알기 어렵기 때문에 이를 노리고 사기를 칩니다. 

 

 

 

 

전세 사기 예방

 

건물의 시세를 잘 알기

임대 시세 외에도 매매 시세까지 꼼꼼히 짚어봐야 합니다. 아파트의 경우 시세 파악이 비교적 쉽지만 빌라의 경우 쉽지 않기 때문에 잘 알아봐야 합니다. 인근 공인중개사 여러 곳을 방문하고 국토부 실거래 공개시스템 등도 파악해야 합니다.

 

 

주택도시보증공사 HUG의 보증보험 가입

보증보험에 가입하면 나중에 집이 경매로 넘어가도 공사로부터 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 

 

 

등기부등본 검토

등기부등본을 제대로 알고 읽을 줄 알아야합니다. 특히 표제부, 갑구, 을구와 같은 항목들을 중점적으로 검토할 필요가 있습니다. 표제부는 임대차 목적물 주소가 있습니다. 실제 계약하려는 주소와 같은지 확인이 필요합니다. 갑구에서는 등기상 소유자와 임대차 계약서 상 계약자가 동일한지 확인해야 합니다. 을구에서는 근저당구너이나 선순위 전세권 등 선순위 권리가 있는지 확인해야 합니다.

 

 

임대인의 체납정보 열람하기

개정된 국세징수법에 따라 2023.4.1 부터 임차인은 임대인의 체납정보를 열람 신청할 수 있습니다. 국세완납증명서와 지방세완납증명서도 확인하는 것이 좋습니다. 국세는 다른 채권보다 우선시되어 세금 미납으로 건물이 경매에 넘어가면 보증금 전액을 돌려받기 어려울 수 있기 때문입니다.

 

 

이상 전세 사기 유형과 예방법에 대해 알아보았습니다. 특히 상승장 끝무렵에 진행 되었던 갭투자를 특히 조심하시고 꼼꼼히 살피어 안전하게 계약하시길 바랍니다.